潔凈中央空調運行管理的目的

   對一個物業管理企業來說，上至領導，下至工人！都要清楚圍繞中央空調系統運行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調系統達到滿足使用要求、降低運行成本、延長使用壽命這_三個基本目標。即以最經濟的貲用換取最高的綜合效能，實現最大的經濟效益。

   1．滿足使用要求

?? 凈化工程這中的中央空調系統的運行管理是建筑物業設施管理的重要組成部分，空調效果好壞所產生的影響足不容忽視的。對寫字樓來說，緊張工作的人們需要一個舒適的室內空氣環境，如果空調效果滿足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫字樓的租金收益；對星級酒店來說，人住的客人需要一個舒適的食宿環境，如果空調效果好，客人得到了應有的享受，他將有可能成為酒店的常客；對商業、餐飲、娛樂場所來說，前往消貲的顧客希望有一個舒適的購物、飲食、娛樂環境，如果空調效果好，顧客就有可能呆長些、消費多些。這樣-來，顧客滿意，商家也高興，如此等等。由此可見，滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺舒適所帶來的是工作效率的提高，是豐厚的經濟效益，是無限商機。相反，如果空調效果差，不能滿足要求后果則小堪設想．

   由于中央空調系統的運行效果直接體現在能否滿足人們的工作和生活要求方面，因此它是物業管理質量優劣和技術水平高低的直接反映．對衡量物業管理企業的服務水準、樹市其良好形象與聲譽有不可忽視的作用。一旦不能達到滿足使用要求這個目標，物業管理企業的正常經營就會受到影響，甚至導致企業虧損。因此．滿足使用要求是中央空調樂統運行管理必須達到的首要目標。

   2．降低運行成本

   除人工費外，運行成本主要包括能耗費和維護保養費。日的我國中央空調系統的冷源絕大部分采用的是電動式制冷機（包括離心式、螺桿式和活塞式），其輔助設備如冷凍水泉、冷卻水泵、玲卻塔風機、風冷式冷凝器風扇等也均為電動式的，而熱源則型式多樣：有傳統的燃煤鍋爐和燃油、燃氣鍋爐，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有兩用的空氣熱源熱泵和直燃式冷熱水機組等。不管熱源是何種形式，大多數中央空調系統的豐要能耗還足用電。由于建筑類別和地區的不同，中央空調系統的耗電量約占總耗電量的18%～35%，單位建筑面積的耗電量約為35W／m- -65W/平方。因此，降低運行成本的首要任務是想方設法減少用電量，同叫也要盡量減少其他燃料（如煤、燃氣、燃油）的消耗量，以降低能源消耗貲用。其次，在維護保養方面也要精打細算．盡量減少相關費用的開支。要通過精心操作、細致維護來延長易損件的使用壽命；通過定期的水質檢驗和監測情況來決定水質處理的+合理用藥量；通過少量多次和細心檢測來適度加注潤滑油等等。總之，通過嚴格、規范的管理來減少日常機物料的使用量，以減少相關費用的開支，達到降低運行成本的目的。

   日前國內還普遍存在著中央空調系統裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運行費用太高。空調系統基本閑置不用，不能充分發揮其應起的作用。因此，努力降低運行成本是中央空凋系統運行管理所要達到的重要目標。

   3．延長使用壽命

   在配置有中央空凋系統的建筑物的總投資中，_-般巾央空調系統的費用要占到總費用的20%左右。要使這方面的投資發揮出最大效益，就要保證在其正常的使用,年限內起到應起的作用。空調制冷設備的平均使用壽命參見表1-1。

   表1-1 空調制冷設備的平均使用壽命  （單位：年）   

   名  稱    平均壽命     名  稱       平均壽命

   窗式空調器     10       活塞式冷水機組     20   

    空氣熱泵（住宅用）    10       離心式冷水機組     23  

   分體式空調器       15       吸收式冷水機組     23   

   水冷式空調機      15       離心式風機      23   

 水熱源熱泵（商業用）   19       水  泵       20   

   空氣熱源熱泵（商業用） 15       冷卻塔       10   

    屋頂空調機       15       空氣冷卻盤管       20   

   我國政府在1985年對各種設備規定的折舊年限中，規定空調設備的折舊年限為18a;1993年9月1日起實施的《中國商品流通企業財務制度》中規定制冷設備的折舊年限為lOa～15a；自動化、半自動化控制設備的折舊年限為8a～1Za。而中央空調系統的使用壽命能有多長取決于三個主要因素：一是系統和設備類型；二是設計、安裝、制造質量；三是操作、保養、檢修水平。因此，精確確定整個中央空調系統的使用壽命比較困難。

   從設備的使用壽命來看，一般進口主機（制冷機或鍋爐）的使用壽命口達20a～25a，國產優質主機的使用壽命可達15a～20a，在室外露天安裝并且全年運行的熱泵機組的平均壽命約為15a。管道系統、控制系統以及末端裝置的使用壽命相對來說都要短些。由于使用壽命涉及副折就年限和更新資金的投入，因此使用壽命應至少達到預期的使用年限，超過則好，這樣就可以使更新資金晚投入，從而使整個物業管理或經營成本適當降低。

   此外，系統或主要設備的更新不僅要耗費大量的人力、物力，而且還會影響房間的日常使用。對大型主機和管道系統來說，對其更新遷要損壞建筑結構或室內外裝修．從而帶來額外的經濟損失和費用開支。田此．必須通過臺理的使用、規箍的操作、科學的保養、精心的維護檢修來充分發揮中央空嗣系統的作用，在保證其高效低耗運行的同時，還要減少故障h發生，盡量延K整個系統的使用壽命。這是中央空捌系統運行管理的長遠目標。